坂本工務店：コラムSakamoto Column
2026.02.25
住宅営業マンが伝えない住宅ローンの真実｜金利が低いと損？！
私たち坂本工務店は、広島県福山市を中心に家づくりを行っている地域密着の建築会社です。日々お客様と向き合う中で感じたことや、よくいただくご相談をもとに、家づくりに役立つ情報をお届けしています。
住宅ローンについてご質問をいただくことはとても多く、その内容も実にさまざまです。実際にご相談を受けていると、「本当に返していけるのだろうか」「どのくらいの金額を借りれるのか分からなくて不安」といった声をよく耳にします。人生で最も大きな買い物の一つである住まいだからこそ、住宅ローンに対する不安を感じるのは当然のことです。
今回のコラムでは、**多くの住宅営業マンが詳しく説明しない、あるいはあえて触れないことの多い「住宅ローンの真実」**について、クイズ形式で分かりやすく解説していきます。最後まで読んでいただくことで、将来を見据えた資金計画を立てるための考え方が身につくはずです。ぜひ最後までご覧ください。
まずは勘違いされやすい「金利」の話
住宅ローンの相談で特に多い誤解が「金利」に関するものです。金利とは、**お金を借りた際に、元金とは別に支払う利息を計算するための割合（利率）**のことを指します。
多くの方が「〇％」という数字だけを見て判断されがちですが、実際にはその数字だけでは、支払総額がいくらになるのかは分かりません。借入期間や返済方法によって、同じ金利でも総額は大きく変わってくるのです。
Q1：3,000万円を金利1％で借りたら、利息は30万円だけ？
答え：×（間違い）「3,000万円の1％だから30万円ですよね？」と思われがちですが、これは違います。
住宅ローンには支払方法があり、代表的なものが以下の2つです。
・元利均等方式
・元金均等方式
例えば、3,000万円を35年間、金利1％で借りた場合を考えてみましょう。
・元利均等方式：約556万円の利息
・元金均等方式：約536万円の利息
同じ金額・同じ金利でも、支払方法が違うだけで約20万円もの差が出ます。
500万円を超える利息は、人生で最も高い買い物の一つかもしれません。住宅ローンは「家の価格」だけでなく、「利息を含めた総額」で考える必要があり、だからこそ事前のシミュレーションが欠かせません。
元利均等方式と元金均等方式の違い
住宅ローンの月々の返済額は、元金と利息を合計した金額となります。
元利均等方式は、返済期間を通じて毎月の支払額が一定です。返済当初は元金の割合が少なく、利息の支払いが多くなるため、初めのうちは借入元金が減りにくいという特徴があります。
一方、元金均等方式は、毎月返済する元金の額が返済期間中一定です。返済初期は利息の支払いが多くなるため毎月の返済額は高くなりますが、元金が早く減っていくため、返済が進むにつれて月々の返済額は徐々に少なくなっていきます。元金を早く返済できるのが特徴です。
35年という長期間で見ると、最終的に元金均等方式の方が支払総額は少なくなる傾向があります。収入やライフプランによっては、最初の負担が大きくても元金均等方式を選ぶ方が有利になるケースもあります。
また、最初の5年、10年間は金利を抑え、期間が過ぎると金利が上がる「階段式金利方式」と組み合わせて、初期は元金均等方式を選ぶという考え方もあります。
住宅ローンの金利タイプの違い
住宅ローンには主に以下の種類があります。
・全期間固定金利
・変動金利
・期間固定金利（3〜10年固定）
この中で最終的な支払総額が確定するのは、全期間固定金利のみです。
ただし、全期間固定金利は、他の金利タイプと比べると金利が高めに設定されています。一方で、変動金利や期間固定金利は、金利が低く抑えられている点が大きな魅力です。その反面、将来的に金利が上昇するリスクも含んでいます。
住宅営業マンが金融機関に任せきりになってしまうと、「銀行が勧めるなら安心だろう」と思い、そのままローンを決めてしまうケースも少なくありません。しかし、住宅ローンにはそれぞれ明確な特性があり、どれが正解かはご家庭の状況によって異なります。
だからこそ、複数の住宅ローンを比較し、シミュレーションを行ったうえで説明してくれる営業マンや建築会社を選ぶことが大切です。
なお、期間固定金利（3〜10年固定）を選ぶ場合は、固定期間終了後に適用される「店頭金利」に注意が必要です。パンフレットには小さく記載されていることが多いため、5年後、10年後には金利が変わる可能性があるという前提を、必ず理解しておきましょう。
Q2：変動金利は今の金利の1.25倍以上に上がらない？
答え：YES（ただし注意点あり）
変動金利の住宅ローンには、金利が急激に上がらないように「上限金利」が設定されている商品があります。これは、景気や経済状況が大きく変化した場合でも、返済額が一気に跳ね上がらないようにするための仕組みです。
ただし、すべての変動金利商品に上限金利があるわけではありません。また、上限が適用される期間や条件は、金融機関や商品ごとに異なります。契約前には、上限金利の有無だけでなく、「いつまで適用されるのか」「どのような条件なのか」を必ず確認しておく必要があります。
変動金利の2つのルール
① 5年ルール→毎月の返済額は最初の5年間固定され、この期間中は、たとえ金利が上がっても下がっても、返済額自体は変わらない
② 1.25倍ルール→5年ごとの見直し時に、返済額はそれまでの支払額の1.25倍までしか増やせない
急激に金利が上昇した場合、本来であれば返済額を大きく増やす必要がありますが、これらのルールによって本来支払う金額が返済できず、利息や元金の一部が未払いになるケースがあります。その結果、35年ローンで組んでいたはずが、完済時点で返済が終わらず、支払いが延びてしまうリスクが生じます。
とはいえ、変動金利は決して悪い商品ではありません。金利が低いため、月々の返済額を抑えやすく、元金を効率よく返していけるという大きなメリットがあります。
大切なのは、メリット・デメリットを理解したうえで無理のない返済計画を立てることです。
Q3：同じ支払い方式なら、金利が低い方が得？
答え：NO
住宅ローンを選ぶ際、金利の低さだけで判断するのは危険です。なぜなら、金利以外にかかる費用が含まれていない場合があるからです。
・保証料
・取扱手数料
・団体信用生命保険（団信）
例えば、取扱手数料が「借入額の2.2％」と設定されている商品で、3,000万円を借りた場合、手数料だけで66万円が必要になります。このように、金利以外の費用も含めて比較することが重要です。
保証料とは？
保証料とは、金融機関のリスクを軽減するために、保証会社へ支払う費用のことです。住宅ローンを借りた方が万が一返済できなくなった場合、保証会社が金融機関に対して残りのローンを立て替えます。
ただし、立て替えが行われたからといって、借金そのものがなくなるわけではありません。これまで金融機関に支払っていた返済先が、保証会社に変わるだけで、住宅ローンが消えるわけではない点には注意が必要です。
保証料や取扱手数料は、金利に上乗せする方法と、一括で支払う方法があります。選択によっては借入額を増やす必要が出てくるため、総返済額を意識した判断が欠かせません。
Q4：住宅ローンを組んだ主人が亡くなったら、ローンはなくなる？
答え：YES（団体信用生命保険に加入していれば）
主たる債務者に万が一のことがあった場合、団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンは保険会社が肩代わりします。その結果、残されたご家族が住宅ローンの返済に追われることはありません。
ただし、住宅ローンの商品によっては、団体信用生命保険が別途加入になっている場合もあります。加入しているつもりでも、実は対象外だったというケースもあるため、契約時には必ず確認しておきましょう。
団信の特約と注意点
最近では死亡保障に加えて、以下の特約も増えています。
・がん団信
・三大疾病団信（がん・心疾患・脳血管疾患）
・その他（8大疾病・特定の疾病をカバー）
ただし、保障対象となる条件が細かく定められているため、内容をよく理解した上で加入しましょう。
金利上乗せが一般的ですが、「お守り」として加入される方も多いです。
ペアローン・連帯保証・連帯債務の注意点
近年は物価高や住宅価格の上昇により、ご主人だけでなく奥様も含めた収入で住宅ローンを組むケースが増えています。ペアローンや連帯保証、連帯債務といった方法を選ぶご夫婦も少なくありません。
・ペアローン：夫婦それぞれが借入割合に応じて主たる債務者となり、
互いに相手の連帯保証人になる住宅ローンの組み方。二人とも住宅
ローン控除を受けることができるが、どちらか一方が亡くなった
場合でも、もう一方の住宅ローンは残る点に注意が必要。
・連帯債務：収入合算が可能で、持ち分の割合に応じて住宅ローン控除を
受けることができる。団体信用生命保険は主債務者のみが加入できる
ケースが多く、連帯債務者は加入できない場合が多い。
・連帯保証：収入合算はできるものの、連帯保証人は持ち分を持つことが
できない。そのため、住宅ローン控除を受けることはできない仕組みと
なっている。
夫婦で住宅ローンを組むことで、住宅ローン控除を二人とも受けられたり借入額を増やすことができますが、リスクもあります。
万が一、将来離婚してしまった場合、連帯債務者や連帯保証人は債務から外れることができません。住宅ローンを組む際は、今の収入だけでなく、将来起こり得るリスクも含めて考えることが重要です。
住宅ローン契約前に必ず立ち止まってほしいこと
多くの建築会社では、まず住宅ローンの事前審査を行い、問題がなければ仮審査承認、その後に建物契約、本申込という流れで進んでいきます。
しかし、事前審査の段階では、金利タイプや支払方法、諸費用について詳しく説明されないまま話が進んでしまうことも少なくありません。「事前審査が通ったから、この内容で本申込をしましょう」という流れになりやすいため、そのタイミングで一度立ち止まることが大切です。
本申込前に必ず、
・支払方法は自分たちに合っているか
・金利や将来リスクは問題ないか
・諸費用はいくらかかるのか
を確認してください。
すべてを理解するのは難しいからこそ、住宅ローンについて丁寧に説明し、最後までサポートしてくれる住宅営業マンや建築会社を選ぶことが何より重要です。
住宅ローンは人生で一度の大きな決断。ただ「借りられるかどうか」ではなく、「この先も安心して暮らし続けられるかどうか」を考えるものです。
坂本工務店では、建物の話だけでなく、住宅ローンや将来の暮らしまで含めた家づくりを大切にしています。
金融機関任せ、営業マン任せにするのではなく、ご家族一人ひとりのライフプランに合った資金計画を一緒に考えることが、後悔しない家づくりにつながると私たちは考えています。少しでも不安や疑問があれば、どうぞお気軽にご相談ください。
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