坂本工務店：コラムSakamoto Column
2026.01.26
失敗しない土地探しのポイント｜家づくり前に必ず知っておきたい基礎知識
私たち坂本工務店は、広島県福山市を中心に家づくりを行っている地域密着の建築会社です。日々お客様と向き合う中で感じたことや、よくいただくご相談をもとに、家づくりに役立つ情報をお届けしています。
「土地ってどうやって探せばいいの？」
家づくりを考え始めた多くの方が、最初につまずくのが土地探しです。インターネットで検索すると、価格や立地条件の良さそうな土地が数多く並びますが、"なんとなく良さそう"という感覚だけで土地を決めてしまうのは非常に危険です。
土地探しは、土地単体で考えるものではありません。建てたい家の大きさや間取り、資金計画、将来の暮らし方まで含めて考えることが、失敗しない土地選びには欠かせません。
本コラムでは、
・土地探しで最初に何をすべきか
・物件情報のどこをチェックすべきか
・現地で必ず確認したいポイント
を、実際の家づくりの現場で起こりやすい注意点を踏まえながら解説していきます。
～土地探しで最初にやるべきこと｜総額の予算を決める～
土地探しの前に、必ずやっておきたいのが総資金計画の整理です。ここを曖昧にしたまま土地探しを始めてしまうと、後から大きなズレが生じます。
よくあるのが、「ローンはこれだけ借りられるから大丈夫」という考え方です。しかし実際には、"借りられる金額"と"無理なく返せる金額"はまったく別物です。
住宅ローンは金融機関が貸せる上限額を提示してくれますが、それが家計にとって安全かどうかは別問題です。教育費、車の買い替え、医療費や介護費、老後資金など、将来のライフイベントまで見据えたうえで、返済可能額を把握することが重要です。
ファイナンシャルプラン（資金計画）を行い、
・無理のない月々の返済額を把握
・そこから建物にかける予算を決定
・残った金額で土地を探す
という順番で進めることで、資金オーバーのリスクを大きく減らせます。
実際に坂本工務店では、FP資格を持ったスタッフがライフプランまで含めた相談に対応しており、教育費や生活費、将来の家族構成まで加味した現実的な予算計画を作ることが可能です。
～必ず現地で確認する｜価格だけで判断しない～
建てたい家のイメージが固まり、いくつか土地を紹介してもらうと、どうしても価格や広さに目が行きがちです。しかし、土地は必ず現地で確認することが大切です。写真や物件情報だけでは分からない情報が多く存在します。
▶日当たりの確認
日当たりは周囲の建物状況によって大きく左右されます。特に住宅密集地では、隣家の影響で思った以上に日照が確保できないケースもあります。
スマートフォンアプリの「サン・サーベイヤー」などを使うと、太陽の動きをもとに季節ごとの日照の目安を確認できます。
また、新しい分譲地の場合、将来どこにどんな建物が建つかは分かりません。そのため、建築会社に日射シミュレーションを依頼し、建物配置まで含めて検討すると安心です。
実際にシミュレーションを行うと、夏の強い日差しを避けるための窓の位置や、冬の陽光を効率的に取り入れる間取りの工夫なども事前に分かります。
▶境界・近隣環境の確認
・境界の確認
境界とは、隣地との敷地の境目を示す重要なポイントです。土地家屋調査士が設置した境界プレートの位置は、必ず現地で確認しましょう。境界が不明確なまま建築を進めると、将来的なトラブルにつながる可能性があります。特に境界上にブロック塀がある場合や敷地内に水路がある場合は注意が必要です。「どちらの所有なのか」「維持管理は誰が行うのか」を、事前に仲介業者へ確認しておくことが大切です。
・ニオイや騒音
高速道路や線路、工場などによる騒音や臭気は、時間帯によって感じ方が大きく変わります。可能であれば、平日・休日、朝・夜など複数の時間帯に現地を訪れるのがおすすめです。また、近隣住民に話を聞くことで町内会の雰囲気やゴミ出しルールなども把握でき、暮らしのイメージがより具体的になります。
～土地の形状と接道条件に注意～
土地の形や道路との関係は、暮らしやすさに直結します。例えば、土地形状によっては駐車場が縦列になる場合もあり、日々の使い勝手に影響します。物件情報に記載されている「地勢(※)」欄も重要なチェックポイントです。
※地勢：土地のあり様のことで、土地の高低差や傾き、地質に加え
山や川の配置、海に面しているなど総合的な土地の状態のこと
ひな壇の場合、道路と敷地に高低差があるため、道路の高さに合わせて土を盛ったり削ったりする工事が必要になることがあります。平坦な場合はこのような工事の可能性はなくなりますが、道路と敷地の間に用水路がある場合は、コンクリート蓋の設置など、想定外の追加費用が発生するケースもあります。
さらに、土の質や水はけ、地盤の安定性も確認すると、建物の耐久性や将来的なメンテナンス計画に反映できます。
土地に関わる法律も注意が必要
・用途地域：都市の計画においてエリアごとに建てれる建物の用途を
整理し、住みやすい環境にするために設けられている法律
・建ぺい率：敷地を真上から見て敷地に対する建物の大きさの制限
・容積率：敷地の面積に対して建物の総面積の制限
これらによって、建てられる建物の大きさや用途（住宅や店舗、工場など）は制限されます。「広い土地を買ったのに、思ったより小さい家しか建てられなかった」というケースは決して珍しくありません。
さらに、用途地域によっては、将来的に近隣にホテルや工場などが建つ可能性もあります。どのような用途の建物を建てることができるエリアか確認し、将来の建物計画まで含めて検討することが重要です。
～分譲地のメリットと注意点～
・分譲地：大きな敷地に道路を入れ碁盤の目のように区切り
住宅などを立てやすくした土地
分譲地のメリットとして、造成済みで上下水道などのインフラが整っており、追加費用が少ないことから資金計画が立てやすい点が挙げられます。このため、土地探し初心者の方には選びやすい選択肢です。
一方、分譲地内の道路が「位置指定道路（共有道路）」の場合、将来の維持管理費は住民全員で負担することになります。新しいうちは問題なくても、経年劣化による補修が必要になった際の費用負担について、事前に理解しておくことが大切です。さらに、分譲地ごとの管理組合のルールやゴミ出しの仕組みなども確認しておくと、入居後にトラブルを避けられます。
インフラ・備考欄も必ず確認
物件情報では、以下の項目も必ずチェックしましょう。
・上水道（生活に使うきれいな水）
・下水道（使い終わった水や汚れた水）
・ガス（プロパンガスや都市ガス）
備考欄には土地代以外にかかる費用や、各種制限についても記載されています。
下水道が無いエリアもあり、この場合家から出る汚水を処理する装置（浄化槽）を設置する必要があり、思わぬ費用がかかることがあります。
また、敷地の上に建物などの重量物を建築する場合、その重さに土地が耐えられるかを事前に調べる必要があります。埋立地など地盤が柔らかい土地では、建物が沈下しないよう杭などで補強を行います。これを地盤改良といいます。土地によっては地盤改良工事が必要になる場合もあるため、周辺での地盤改良の事例について、あらかじめ建築会社に確認しておくと安心です。
坂本工務店では過去の施工実績や地盤調査の結果をもとに、土地の適正価格や必要な工事内容もアドバイスしています。
まとめ｜土地探しで後悔しないために
・土地探しの前に、建築会社を決めて資金計画を立てる
・物件情報は価格だけでなく、日当たり・境界・地形・用途地域なども必ず確認する
・現地確認は必須
・不動産と建築、両方に詳しい担当者に相談する
・ファイナンシャル面に強いサポートがあるとより安心
土地探しは、良い家づくりの第一歩です。順番と見るべきポイントを間違えなければ、失敗のリスクは大きく減らせます。
坂本工務店では、お客様の暮らしに寄り添い、土地探しから家づくりまで安心して進めていただけるよう、ワンストップでサポートしています。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
詳しい内容はYouTubeでもご紹介しています。
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