坂本工務店：コラムSakamoto Column

こんにちは！
広島・福山市で家づくりを手がけている坂本工務店です。

最近、中古マンションを探されている方が増えて、弊社の方にもお問い合わせが増加しています。内容としては"老後は便利なところに住みたい"

"子育てが終わって一軒家だと大き過ぎてマンションに住み変えたい"などです。

そんな方に向けて今回は、失敗しない中古マンションの選び方について解説！

仲介業者に依頼する際に失敗を少なくするためにしたほうがいい質問や、

実際にマンションを見るときの、チェックポイントなどわかりやすくご紹介します！

 

～後悔しないための中古マンション物件選びのコツ～

中古マンションを探していると、サイトに掲載されている膨大な情報に目を通しながら

「どこを見ればいいの？」「何に注意すべき？」と迷うこと、ありますよね。
この記事では、物件情報の見方から内見時のポイント、購入前に確認しておくべき事項まで、具体的に解説します。ぜひ参考にして、自分たちにぴったりのマンションを見つけましょう！

1. 価格の裏側にある「理由」を探る

物件価格は真っ先に目が行くポイント。
ただし、安すぎる場合は必ず「なぜ？」と理由を確認しましょう。

安さの理由は大きく4つの「瑕疵」に分類されます：

• 物理的瑕疵：雨漏り、ひび割れ、アスベストなど
• 法的瑕疵：建築基準法や都市計画法に違反している可能性
• 環境的瑕疵：騒音、臭い、周囲の不快施設など
• 心理的瑕疵：自殺・孤独死など「いわく付き物件」

告知義務はあるものの、明確なルールが無いため契約時に初めて知ることもあります。

また、リフォームがされていないために価格が抑えられているケースもあります。逆に、フルリフォーム済の場合は、リフォーム費用が価格に反映されています。どこまでリフォームされているかもチェックしましょう。

2. 建物規模と階数：修繕費に影響あり

マンションの階数や戸数は、将来の修繕積立金に直結します。

• 高層マンション（20階以上）住みだしてからのリフォームは大変ですからね。いわゆるタワマンは修繕費が高くなりがち。
• 戸数が少ないマンションも、1戸あたりの負担が大きくなる傾向に。
• エレベーターの台数も重要です。50戸に1台が理想、70戸を超えて1台だと

朝の混雑にストレスを感じることも。

部屋の階数についても、上階・下階それぞれにメリットとデメリットがあるため、ライフスタイルに合わせて選びましょう。

3. 築年数と耐震性をチェック

耐震基準が切り替わったのは1981年6月。
この日以降に着工された建物が新耐震基準に対応しています。

新耐震：震度6強でも倒壊しない設計
旧耐震：震度5で倒壊しないレベル

また、住宅ローン控除の基準が変わり築25年以上でもの対象になります。旧耐震基準のマンションでも「耐震基準適合証明書」の取得ができれば対象となる。ただし証明するにはハードルが高い。選ぶべきは新耐震基準の1981年6月以降着工マンションです。

4. 交通アクセスと周辺環境

物件情報にある「徒歩○分」は、80m＝1分の計算。徒歩15分なら実際は1.2kmです。

内見の際は、周囲の雰囲気や騒音、臭い、生活施設の有無などもチェックしましょう。現地を自分の足で歩くことで、リアルな暮らしが見えてきます。

5. 管理費と修繕積立金の相場と使い道

管理費は共用部分の維持管理に使われます。常駐管理人がいると人件費も含まれます。

中国地方の平均管理費は約14,590円/月。
この金額を参考に、自分の物件が高すぎないかを確認しましょう。

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて将来的なメンテナンスに備えるもの。物件の規模や構造によって金額は変動し、築年数が経つと上がることが一般的です。

機械式の駐車場がある場合は、管理費、修繕積立金共に高くなる傾向です。

6. 駐車場・駐輪場の利用状況

自動車利用が多い地域では、駐車場の有無・料金は重要です。

また、バイク置場や自転車置場にも使用料がかかる場合があるため、これも確認しておきましょう。

管理費や修繕積立金、駐車場費用など支払いつづける必要のある費用は確認し、自分たちが負担することが出来るか、しっかり計画を立てましょう。

7. 空き家か居住中か？引き渡し時期に注意

• 空き家・即入居可：スムーズに入居が可能
• 居住中・引き渡し時期要相談：入居までに時間がかかることがある

内覧時には家具があることで見落としも起こりやすいので、注意が必要です。

8. 内見時のチェックポイント

共用部分

• エントランスや植栽がきちんと手入れされているか
• 駐車場や駐輪場の状態(ゴミが散らかっていないか、放置自転車はないか)
• 掲示板が更新されているか（管理の行き届き具合が分かる）

専有部分（部屋）

• 西向きの部屋は夏に日が奥まで差し込み、暑くなるため避ける。サッシの断熱性を確認(ﾍﾟｱｶﾞﾗｽ)
• 排水方式：「スラブ下配管方式」の物件は避けるのが無難、床下の(コンクリートを突き抜けて、下の階の天井を通って排水される方法)
• 玄関ドアや北側の部屋に結露跡が多いか。(カビの原因に)

9. リフォームを考えるなら...

管理組合の規約により、工事内容に制限があることも。

• 共用部分に関する工事（例：玄関ドアサッシ交換、配管）には制限はないか。
• 防音対策で床材を指定されていることも
• リフォームを依頼する業者は建設業許可や瑕疵保険加入の有無を確認！
• マンションリフォームは難易度が高いので経験豊富な業者を選ぶべき

10. その他の確認ポイント

• アンテナが4K・8K対応か
• インターネットの引き込み方式
• 管理組合の運営状況
• 長期修繕計画の有無(現在どこまで修繕されているか)
• 最下階の部屋は避けるべき将来汚水管が詰まって逆流すると被害に遭う事も

 

　　まとめ　　

中古マンションの購入では、価格や間取りだけでなく、建物の構造・管理状況・リフォームのしやすさまでトータルで考える必要があります。サイトの情報に加えて、実際に現地を見て、生活をイメージしながらじっくりと検討してみてください。

坂本工務店では中古マンションをリノベーションして理想の暮らしを叶えたい方の

お力になります！分からないことがあれば、ぜひ坂本工務店にご相談ください。

それではまたお会いしましょう！！

詳しい内容はYouTubeでもご紹介しています！
【動画はこちら】▶︎ [マンション選びチェックリスト]

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